社長の自宅を法人名義にするメリット・デメリット。社宅の家賃と出口の税金

自宅の購入や建て替えを考えはじめたオーナー経営者が、一度は検討するのが「会社名義で買って、社宅として住む」方法だ。

会社が買えば、建物の減価償却や固定資産税は会社の費用になる。社長は家賃の一部を払うだけで住める。個人で買うより、手元に残るお金が増えそうに見える。

ただ、名義を会社にするということは、家が社長の財産ではなく、会社の財産になるということだ。社長は大家である会社から家を借りて住む立場になる。

そのため、個人の自宅なら使える住宅ローン控除や、売却時の3,000万円の特別控除は使えなくなる。売るときも、退任するときも、相続のときも、家は「会社の財産」として動く。

この記事では、社長の自宅を法人名義にした場合のメリットとデメリットを、住んでいる間と手放すときに分けて整理する。見るべきは「家賃を経費にできるか」ではない。最後にその家が誰のものになり、そのとき何の税金がかかるかだ。

自宅を法人名義にすると、社長は会社から家を借りて住む立場になる

社長の自宅を会社の負担で用意する方法は、大きく2つある。

• 会社が住宅を買う（または建てる）：会社所有の社宅。家は会社の資産になる
• 会社が家主から借りる：借り上げ社宅。家は家主のもので、会社が借りて社長に貸す

どちらも、社長は会社に家賃を払って住む。個人で所有する場合と比べると、次のように整理できる。

※2026年9月時点の一般的な取扱いです。個別の適用は要件や状況によって異なります。

住んでいる間の損得だけを比べると、会社所有が有利に見えやすい。違いが大きく出るのは、表の下半分、手放すときの扱いだ。

社長が払う家賃が賃料相当額を下回ると、差額は給与になる

会社が役員に社宅を貸す場合、役員から1か月あたり一定額の家賃（賃料相当額）以上を受け取っていれば、給与として課税されない。受け取る家賃が少なければ、差額が給与として課税される。無償なら、賃料相当額の全額が給与だ。

賃料相当額は、住宅の床面積で計算が分かれる。

• 小規模な住宅：法定耐用年数30年以下の建物は床面積132㎡以下、30年超の建物は99㎡以下（区分所有は共用部分を含めて判定）
• 小規模な住宅の賃料相当額：建物の固定資産税の課税標準額×0.2%＋12円×（総床面積÷3.3㎡）＋敷地の固定資産税の課税標準額×0.22%
• それ以外の会社所有の住宅：（建物の課税標準額×12%〈耐用年数30年超は10%〉＋敷地の課税標準額×6%）÷12
• それ以外の借り上げ住宅：会社が家主に払う家賃の50%と、上の計算額のいずれか多いほう

固定資産税の課税標準額を基に計算するため、会社所有の社宅は、市場の家賃より低い賃料相当額になりやすい。これが「法人名義にすると得」と言われる主な理由だ。

ただし、借り上げ社宅と違って、会社所有の社宅は購入資金を会社が出している。家賃が安い分、会社は購入資金の回収を家賃ではなく、将来の売却などに頼ることになる。計算方法の詳細は役員社宅（借り上げ社宅）の節税の仕組みで整理している。

なお、社会保険の現物給与価額（住宅）と算出方法は2026年10月1日から改正される。税金の計算とは別に、社会保険料の計算で報酬に加える額が変わる場合がある。

豪華社宅に当たると、賃料相当額の計算そのものが使えない

自宅を会社名義にする場合、個人の好みを反映した広い家を建てたくなる。ここで問題になるのが、いわゆる豪華社宅だ。

国税庁は、床面積が240㎡を超える住宅のうち、取得価額・支払賃料・内外装の状況などを総合的に見て、社会通念上一般に貸与される社宅と認められないものを豪華社宅として扱うとしている。240㎡以下でも、一般の住宅にないプールなどの設備や、役員個人の好みを著しく反映した設備があれば豪華社宅に当たる。

豪華社宅と判定されると、上の算式は使えず、通常支払うべき使用料（市場の家賃に相当する額）が賃料相当額になる。低い賃料相当額で住めるという前提が崩れ、差額は給与として課税される。

「240㎡以下なら大丈夫」とも言い切れない。設備や内装が社長の趣味に寄った家ほど、判定で争いになりやすい。

個人所有で使える3つの特例が、法人名義では使えなくなる

法人名義にすると、個人の自宅だから使える制度が使えなくなる。代表的なのは次の3つだ。

住宅ローン控除

住宅借入金等特別控除は、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームを取得し自己の居住の用に供した場合の制度だ。会社が買って会社が借り入れる形では、社長個人は住宅ローンを組んでおらず、家も所有していないため対象にならない。

居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除

個人がマイホームを売った場合、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がある。会社の財産である社宅を会社が売れば、売却益は会社の益金になり、この特例は関係しない。

また、すでに持っている自宅を自分の会社に売る場合、3,000万円の特例は使えないことが多い点にも注意したい。特例の要件で、売手と特別な関係がある相手への売却は対象外とされ、その「特別な関係」には特殊な関係のある法人も含まれるからだ。さらに、時価の2分の1未満で法人に売ると、時価で売ったものとして譲渡所得が計算される。

小規模宅地等の特例

相続税では、被相続人が住んでいた宅地を一定の親族が取得すると、330㎡までの部分の評価額を80%減らせる特例がある。この特例は、個人が相続等で取得した宅地等が対象だ。土地が会社のものなら、社長の相続で家族が取得するのは土地ではなく株式であり、この特例の対象にならない。

固定資産税・修繕・消費税は、会社側の論点になる

会社所有の社宅では、固定資産税や修繕費、建物の減価償却は会社の費用として扱うことになる。個人所有なら経費にならない支出が会社の費用になる点は、法人名義のメリットとして挙げられることが多い。

一方で、会社側で気をつける点もある。

• 消費税：住宅の家賃は非課税で、家賃を受け取る社宅は「居住用賃貸建物」に当たる。国税庁の質疑応答では、使用料を徴収する社宅の取得に係る消費税は仕入税額控除の対象にならないとされている
• 修繕の範囲：社長の好みによる改装やリフォームを会社負担にすると、社長個人が負担すべき費用として給与と見られることがある
• 家具・家電・光熱費：住宅の貸与とは別の経済的利益として扱いが分かれるため、会社が負担する範囲を決めておく

費用にできる項目が増えるのは事実だ。ただ、その費用は会社のお金から出ている。会社の費用が増えた分、社長個人の手取りが増えたかどうかは、家賃・報酬の水準と合わせて見る必要がある。

売却・退任・相続のとき、家は「会社の財産」として動く

法人名義の自宅で最も差が出るのは、手放すときだ。場面ごとに整理する。

会社が売却する場合

売却代金は会社に入り、帳簿価額との差額が会社の益金（または損金）になる。売ったお金を社長が使うには、報酬・退職金・配当など、会社から個人への出口をもう一度通る必要がある。

退任する場合

役員でなくなれば、役員社宅として住み続ける前提がなくなる。住み続けるなら、会社との通常の賃貸借として家賃を決め直すか、家を買い取ることになる。

会社から家を買い取るときは価格に注意したい。国税庁は、役員に資産を時価より低い価額で譲渡した場合の時価との差額を、役員への経済的な利益（給与）の例として挙げている。退職金の代わりに家を渡す場合も、家の時価で考えることになる。

相続の場合

社長が亡くなっても、家は会社の財産のまま残る。家族が相続するのは自社株で、家の価値は株価の計算に含まれる。会社が取得してから3年以内の土地建物は、株価を純資産価額方式で計算する際に通常の取引価額で評価される点も押さえておきたい。

また、配偶者などが住み続ける場合、その人が役員や従業員でなければ社宅の扱いは続かず、会社との賃貸借として家賃を決めることになる。「家族の家」が、相続後は「会社から借りる家」になることを、家族が理解しているかも確認したい。

否認されやすいのは、会社の家を社長の家として扱っている例

法人名義の自宅で問題になりやすいのは、形式は社宅でも、実態が社長個人の家になっているケースだ。

• 社宅としての賃貸借契約がなく、社長から家賃を受け取っていない、または受け取った記録がない
• 賃料相当額の計算書がなく、固定資産税の評価替え（原則3年ごと）の後も家賃を見直していない
• 床面積や設備から見て豪華社宅に当たるのに、小規模な住宅の算式で家賃を決めている
• 社長の家族の私的な改装・家具・光熱費まで会社が負担している
• もともと社長個人の家を、時価と離れた価格で会社に売った、または会社から買った

どれも、会社と社長の間の取引を、他人との取引と同じ形で記録しているかという点に集約される。契約・計算・支払いの3つが残っていないと、給与課税や損金不算入の対象になりうる。

法人名義を検討する前に書き出したい5つのこと

1. 住む期間と退任の予定。役員でいる間だけ住むのか、退任後も住み続けたいのか
2. 手放し方。会社が売るのか、社長が買い取るのか、家族に残したいのか
3. 個人所有で使える特例の金額。住宅ローン控除、3,000万円控除、小規模宅地等の特例を使った場合と比べたか
4. 床面積と設備。小規模な住宅に当たるか、豪華社宅と見られる要素がないか
5. 会社の資金繰り。購入資金と借入れが、本業の資金を圧迫しないか

1と2は、税金の計算の前提になる問いだ。ここが決まらないまま名義だけ会社にすると、退任や相続のときに選べる手が少なくなる。社長の手取りを増やす方法で整理した「出口」の考え方は、自宅にもそのまま当てはまる。

よくある疑問

「経費になるか」ではなく「最後に誰の家になるか」

社長の自宅を法人名義にすると、住んでいる間は会社の費用が増え、社長の家賃負担は軽くなることが多い。そこだけを見れば、メリットははっきりしている。

ただ、家は会社の財産になる。個人の自宅に用意された特例を手放し、売却・退任・相続のたびに会社を経由することと引き換えだ。

その家に、何年住み、最後は誰のものにしたいか。その答えが出てから、名義を選んでも遅くはない。