法人で不動産を買うと株価は下がる？相続税評価の3年ルールと限界

会社に現金が積み上がってくると、不動産の提案が届くようになる。「法人で収益物件を買えば、自社株の評価が下がります」。

理屈はこうだ。現金は額面で評価されるが、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価される。賃貸に出せばさらに下がる。同じ1億円でも、現金から不動産に替えるだけで評価が小さくなる。

この説明は、半分は正しい。ただし、条件がいくつも付いている。

まず、会社が課税時期前3年以内に取得・新築した土地建物は、相続税評価額ではなく「通常の取引価額」で評価するルールがある。買った直後に相続が起きれば、評価は下がらない。次に、この効果が出るのは主に純資産価額方式の部分で、類似業種比準方式の株価はほとんど動かない。さらに、資産の大半が土地になると、評価方式そのものが切り替わる。

この記事では、法人が不動産を買ったときに自社株の相続税評価で何が起きるかを、3年ルール・評価方式・特定の評価会社・総則6項の順に整理する。見るべきは「下がるかどうか」ではない。いつ、どの方式の部分で、どれだけ効くかだ。

「不動産を買えば株価が下がる」は、純資産価額方式の話だ

取引相場のない株式（非上場株式）を、オーナー一族が相続・贈与で取得する場合、原則として会社の規模に応じて評価方式が決まる。

• 大会社：類似業種比準方式（納税者の選択で純資産価額方式も可）
• 中会社：類似業種比準方式と純資産価額方式を一定の割合（L）で併用
• 小会社：純資産価額方式（納税者の選択で、類似業種比準方式と半々の併用も可）

純資産価額方式は、会社の資産と負債を相続税評価額で洗い替え、差し引いた純資産から株価を出す方法だ。ここで会社の現金が不動産に替わると、資産の評価額が下がり、株価も下がる。

一方、類似業種比準方式は、会社の配当・利益・簿価の純資産の3つを上場企業の平均と比べて株価を出す。不動産を現金で買っても、帳簿上の純資産は変わらない。

「不動産を買えば株価が下がる」という説明は、多くの場合、純資産価額方式の部分だけを見ている。自社の評価のうち、純資産価額方式がどれだけの重みを持つかを確認しないと、効果の大きさは分からない。評価方式の全体像は自社株の相続税評価額の仕組みで整理している。

法人が3年以内に取得した不動産は、通常の取引価額で評価する

財産評価基本通達185は、純資産価額方式の計算について、次の定めを置いている。

評価会社が課税時期前3年以内に取得または新築した土地等・家屋等 → 課税時期における通常の取引価額で評価

「土地等」には土地と土地の上に存する権利、「家屋等」には家屋とその附属設備・構築物が含まれる。帳簿価額が課税時期の通常の取引価額に相当すると認められる場合は、帳簿価額で評価してもよいとされている。

このルールがあるため、会社が不動産を買ってから3年以内に相続や贈与が起きると、路線価や固定資産税評価額による引き下げは効かない。買った価格に近い金額で評価されるなら、現金のまま持っていた場合と株価はあまり変わらない。

ここで注意したいのは、3年の起点と終点だ。起点は会社が取得・新築した時点、終点は「課税時期」、つまり相続なら死亡の日、贈与なら贈与の日になる。効果が出るかどうかは、購入の判断ではなく、相続や贈与がいつ起きるかで決まる。贈与なら日付を選べるが、相続は選べない。

なお、この3年ルールは、評価会社（株価を計算する対象の会社）が持つ不動産についての定めだ。個人が直接持つ不動産には、2026年9月時点の通達上、同じ定めはない。

3年を過ぎると、時価と評価額の差が株価に表れる

3年を過ぎれば、不動産は通常どおり路線価や固定資産税評価額を基に評価され、賃貸していれば貸家建付地・貸家としての減額も入る。ここで初めて、購入価格との差が株価に表れる。

ただし、差がそのまま株価の引き下げになるとは限らない。純資産価額方式には、評価差額（含み益）に対する法人税額等相当額を差し引く仕組みがあるからだ。その割合は、2026年4月1日以後の相続・贈与等から37%が38%に改正されている（防衛特別法人税の創設に伴う改正）。

会社にもともと含み益がある場合、不動産の評価額が簿価を下回ると、その分だけ含み益が相殺され、差し引ける38%分も減る。仮の数字で確かめる。

• 会社の簿価純資産は3億円。A〜Cは全額が現金、Dは現金2億円と、簿価1億円・相続税評価額3億円の資産（含み益2億円）とする
• 現金2億円で賃貸不動産を購入。3年経過後の相続税評価額を仮に1億円とする
• 3年以内の「通常の取引価額」は、仮に購入価格と同じ2億円とする
• 負債、減価償却、賃料収入、取得時の諸費用、評価方式の併用割合は考えない

※仮の条件による単純計算です。Dは、購入しない場合（評価額5億円−含み益2億円×38%）と購入した場合（評価額4億円−含み益1億円×38%）の比較です。実際の評価額は物件・借地権割合・賃貸状況・会社の資産構成によって異なります。

Cでは評価差の1億円がそのまま純資産価額を下げる。Dでは、同じ1億円の評価差でも、下がるのは6,200万円にとどまる。含み益の多い会社ほど、不動産による引き下げは目減りする。

もう一つ、時間の経過にも注意したい。建物の簿価は減価償却で毎年下がり、固定資産税評価額との差は縮んでいく。評価が下がる幅は、購入から年数がたつほど一定ではなくなる。

類似業種比準方式では、不動産を買っても株価はほとんど動かない

類似業種比準方式の3要素は、1株当たりの配当金額、利益金額、簿価純資産価額だ。不動産を現金で買っても、簿価の純資産は変わらない。

利益への影響はむしろ逆方向に出ることもある。取得時の諸費用や借入金の利息、減価償却は利益を下げるが、賃料収入が入れば利益は増える。収益物件が黒字で回るほど、類似業種比準価額は上がる方向に働く。

このため、大会社で類似業種比準方式だけで評価している会社では、不動産購入による株価の変化は小さい。中会社では、Lの割合に応じて純資産価額方式の部分にだけ効果が出る。「何%下がる」という提案の数字が、どの方式の、どの割合を前提にしているかを確認したい。

土地保有特定会社・株式等保有特定会社に当たると、話が変わる

資産の構成が偏った会社は「特定の評価会社」とされ、原則の評価方式が使えなくなる。不動産の購入に関係が深いのは次の2つだ。

※2026年9月時点の財産評価基本通達189等による。判定には例外や細かな条件があります。

本業の資産が小さく、不動産を買い増していくと、土地保有特定会社に当たることがある。そうなると類似業種比準方式が使えず、株価は純資産価額方式だけで計算される。利益が大きく類似業種比準価額が低めだった会社では、かえって株価が上がる場合もある。

逆に、子会社株式が多く株式等保有特定会社に当たる会社が、不動産を買って株式等の割合を下げる場面もある。ただし通達189は、合理的な理由のない資産構成の変動で判定を免れようとしたと認められるときは、その変動はなかったものとして判定すると定めている。持株会社の評価との関係はホールディングス化のメリット・デメリットでも触れている。

総則6項は、通達どおりの評価が認められない場面を残している

財産評価基本通達の第1章（総則）の6項は、次の趣旨を定めている。

この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する

いわゆる「総則6項」だ。通達の評価額と時価の差を使って相続税を大きく減らす取引について、通達の評価ではなく鑑定評価などの時価で課税される根拠として使われてきた。

どの取引が「著しく不適当」に当たるかは、通達に具体的な線引きがない。一般に、取引の目的、相続までの期間、借入れの有無、評価額と時価の開きの大きさ、相続後すぐに売却していないか、といった事情が総合的に見られると考えられている。

ここで押さえたいのは、3年を過ぎれば通達の評価がそのまま認められる、という保証はないことだ。事業上の理由が説明できない購入や、相続直前の借入れによる購入は、否認の対象として検討されやすい。

2026年度大綱は、貸付用不動産の評価を「5年以内は時価」に寄せる方向だ

2025年12月に公表された令和8年度（2026年度）税制改正の大綱には、貸付用不動産の評価の見直しが盛り込まれた。

• 被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引で取得・新築した一定の貸付用不動産は、通常の取引価額で評価する
• その通常の取引価額は、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮した価額の80%で評価できる
• 不動産小口化商品など一定の貸付用不動産は、取得時期にかかわらず通常の取引価額で評価する
• 令和9年（2027年）1月1日以後に相続等で取得する財産の評価に適用する

これは大綱段階の内容で、見直しは通達の改正で行われる予定だ。国税庁の財産評価基本通達の一部改正の一覧では、2026年9月時点で、この見直しを定めた改正通達は確認できなかった。

大綱の文言は「被相続人等が」取得した不動産を対象にしている。法人が持つ貸付用不動産を株価の計算でどう扱うかは、改正通達の内容を確認する必要がある。いま検討している購入が、改正後の評価の対象になるかどうかは、通達の公表を待って専門家と確認したい。

法人で不動産を買う前に確認したい6つのこと

1. 自社の評価方式と割合。大会社・中会社・小会社のどれで、純資産価額方式がどれだけの重みを持つか
2. 含み益の大きさ。評価差額に対する38%の控除が、不動産の評価差でどれだけ減るか
3. 購入後3年の間に、相続や贈与が起きた場合の株価。通常の取引価額で評価した数字も出してもらう
4. 土地保有特定会社の判定。購入後の土地等の割合が70%・90%の基準に近づかないか
5. 事業上の理由。賃料収入の見込み、借入れの条件、保有を続ける期間を説明できるか
6. 出口。売却する場合の法人の譲渡益課税、株式を渡した後の管理まで含めて考えたか

6の出口は見落とされやすい。不動産を売れば、売却益には法人税がかかる。株価を下げるための購入が、会社に残るお金や社長の手取りを増やすかどうかは別の計算になる。社長の手取りを増やす方法で整理した「出口」の考え方は、ここでも使える。

よくある疑問

「下がるか」ではなく「いつ、どの方式で、どれだけ効くか」

法人で不動産を買って株価を下げる手法は、条件がそろえば評価が下がることがある。ただ、その条件は3年ルール、評価方式の割合、含み益、特定の評価会社、総則6項と、いくつも重なっている。

効果が出るのは、購入から3年を過ぎ、純資産価額方式の部分に、含み益で目減りした分だけだ。さらに2027年以後は、貸付用不動産の評価そのものが見直される可能性がある。

提案された「株価が何%下がる」という数字は、どのケースの数字だろうか。3年以内に相続が起きた場合の数字も、あわせて確認しておきたい。